格鲁吉亚巴统有什么房产网

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格鲁吉亚人口449.1万，2013年国内生产总值161.3亿美元，人均GDP3597美元，属于中低收入发展中国家。政治上，格鲁吉亚近两年顺利完成了议会选举、总统选举和地方选举，实现了政权的和平更迭，社会保持了稳定；经济上，自2008年格俄战争和金融危机以来，格鲁吉亚积极改革，发展经济，保持了较快的发展势头。政治相对稳定经济较快发展，加速了格鲁吉亚房地产业的发展，但由于基础薄弱，格房地产业仍处于初级发展阶段。一、写字楼房地产市场作为政治和经济中心者孝和，格46.2%的服务业集中在首都第比利斯，占第比利斯GDP的16%，从业人员近7.5万人。除第比利斯外，巴统和库塔伊西市的服务业发展也很快，占到了这两个地区GDP的20%以上。但从规模上看，这些地区的服务业和从业人员数量几乎可以忽略不计。在格鲁吉亚，现代化的写字楼在首都第比利斯之外并不存在。服务业大公司总部都设立在第比利斯，如格鲁吉亚银行（Bank of Georgia）、TBC银行，通信行业的Magticom和Geocell等，此外很多国际大公司都将在格分公司设在第比利斯，如普华永道、德勤、毕马威、安永、欧华律师事务所等。在第比利斯7.5万服务业从业人员中，约3万人属于政府雇员，约2.5万人在居民住宅区内工作，因此据估计只有2万人在商业写字楼里工作。据统计，当前第比利斯现代化写字楼存量面积约25.6万平方米，其中47%新建，53%重新装修。值得注意的是，第比利斯写字楼使用者拥有产权的比例很高，自有产权率达47%。大部分现代写字楼都是十多年前建成的，据测算目前每年供应量不超过2万平方米。第比利斯无高度集中的办公区域，但仍有几个相对集中区域，主要有自由广场和沿鲁斯塔维利（Rustaveli）大街的中央商务区、瓦盖区（Vake-Vera）、Saburtalo东区和西区、Davith Agmashenebeli大街等，这几个区域集中了约80%的写字楼。据调查，第比利斯现代化写字楼的平均空置率为13%，但不同的区域差别较大，如瓦盖区达到了30%，但Davith Agmashenebeli大街空置率为0；平均月租金为21美元每平米，但自由广场和鲁斯塔维利大街的租金可达31美元， Saburtalo区约15美元。格写字楼市场仍处于初级发展阶段，投资收益率测算难度较大，但根据调查公司的数据，第比利斯条件相对较首盯好的现代化写字楼年净收益率约12.5%。二、零售房地产市场格鲁吉亚零售房地产市场处于初级发展阶段，大部分零售市场仍然是传统的开放式卖场，现代化大型购物中心不多。传统卖场仍是多数格鲁吉亚人购物的主要去处。现代化的超市占比仍然很低。据估计，在第比利斯、巴统和库塔伊西三个主要城市零售地产面积总共约70万平方米，其中超过一半是传统的卖场。在首都第比利斯之外，现代化购物中心并不存在慎敬。尽管格零售市场在增长，但人均消费仍处于较低水平，主要原因是广泛的贫困。据联合国儿童基金会调查，22%的格鲁吉亚家庭生活在贫困水平，其中8.3%属于极端贫困。过去十多年来，格人均年消费从480拉里增长到近年的990拉里（约合600美元），与国际水平相比仍较低，而且其中64.5%用于日常食品消费。现代化的超市主要由本土连锁超市占据，如Goodwill、Smart（美国）等。大型连锁超市家乐福2012年9月进驻第比利斯，面积达1.35万平方米，并计划在格市场全面扩张，但受市场容量影响，原有的3年内在格开设10-12个超市的计划并没有实现。时尚品牌零售主要被授权经销商占据，其中最大的是格鲁吉亚零售集团（Retail Group Georgia），拥有Zara、Marks & Spencer、Gap、Banana Republic和Aldo等40多个国际品牌。其它较大的零售业有消费电子零售商Elit Electronics、Smiley和Eurotechnics、家具零售商Belux、My Home和Embawood等。第比利斯是格零售业中心，现代化零售地产存量面积不超过18万平方米，尽管很多是在过去十年内建设的，但大部分都是小面积或建筑质量一般的新建或重新装修，与现代化购物中心相比仍有很大差距。最大的是2012年建成使用的第比利斯购物中心（Tbilisi Mall），面积7.2万平方米。第比利斯现有的现代化购物中心主要有Tbilisi Mall、Qarvasla、Tbilisi Central、Goodwill、Didube Plaza、Pixel 34、Kidobani、GTC和Goodwill Saburtalo等。在第比利斯市中心，零售业集中在5条互不相连的商业街，铺面总面积约为2.77万平方米，包括北京街（Pekini）、Chavchavadze、Rustaveli、Vaja Pshavela和Agmashenebeli。这些主要商业街的平均租金为每月每平方米40-50美元，这个价格在过去十年中几乎没有变化。现代化购物中心最高租金可达每月每平方米90美元。根据调查公司的数据，第比利斯条件相对较好的零售地产年净收益率可达15%。三、工业和物流房地产市场格鲁吉亚的工业用地集中在第比利斯和临近的鲁斯塔维市，两个地区占全国工业总产值的比例超过60%。在西部，港口城市波季是一个正在发展的工业和物流中心。格最大的工业企业集中在能源行业，如JSC Energo-pro Georgia、Socar Georgia、Wissol Petroleum和Lukoil等，这些企业的总部都设在第比利斯。鲁斯塔维的主要工业企业是格鲁吉亚钢铁公司（Georgia Steel Company），该公司产值占鲁斯塔维地区GDP超过三分之一。据德勤公司的一项研究，格鲁吉亚过境货物转运，包括煤、石油和农产品等增长迅速，2005-2010年间年均增长率达到300%，近几年增长继续保持较快趋势。据统计，格现有的仓库和物流设施面积约60.9万平方米，其中只有28.7万平方米为现代化仓库和物流设施。在现代化的仓库和物流设施中，80.6%集中在第比利斯，19.4%集中在波季。除此之外，格其它地区并没有现代化的仓库和物流设施。大部分仓库和物流设施都是使用者自有产权的小型设施，大型的开发商主导的仓库或物流园区在格鲁吉亚目前并不存在。格物流也仍处于初级发展阶段，供应不足且缺乏第三方物流服务商。第比利斯是格工业和物流中心，现代化仓库和物流设施面积约为23.1万平方米，其中73.1%新建，26.9%重新装修。陈旧未装修的仓库和物流设施仍占主要部分，面积约为31.6万平方米，其中Lilo地区最大，面积为10.2万平方米。第比利斯现代化仓库和物流设施总体空置率为15%，但条件相对较好的设施空置率仅为4.5%，月租金为5美元每平方每月。根据调查公司的数据，第比利斯条件相对较好的仓库和物流设施年净收益率可达到17%。四、酒店和休闲房地产市场旅游酒店业近年在格发展迅速，年均增长率超过20%。访格旅客出现井喷式增长，2011年为280万，2012年为440万，同比增长56%，2013年为540万，同比增长22%。2014年上半年访格旅客达224.3万人次，其中来自欧洲的旅客同比增长3%。在访格旅客中，29.4%来自土耳其，23.8%来自阿塞拜疆，21.7%来自亚美尼亚，13.3%来自俄罗斯。据估计，访格旅客中约30%选择停留在酒店等住宿设施，其他70%旅客为过境或选择普通家庭旅店住宿。在过夜旅客中，平均在格停留5个晚上，人均消费650美元。首都第比利斯和巴统及其靠黑海的周边地区是格主要旅游休闲中心，这两个地区的旅客数量占访格旅客总数的70%。格其它地区旅游休闲设施相对落后，但部分地区具较大发展潜力，主要有：卡兹别季（Kazbegi）地区。位于格北部山区，拥有著名的滑雪胜地Gudauli，滑雪坡度一直延伸到3300米，并拥有6条现代化缆车索道。卡赫季（Kakheti）地区。距离首都第比利斯以东1.5小时车程，是格葡萄酒的主产区，并拥有很多历史文化遗迹，如Sighnagi地区公元6世纪的修道院。斯旺涅提（Svaneti）地区。位于格西北部，拥有众多历史文化遗迹，保存完好的自然风光，其Mestia是格主要的滑雪场之一。博卓米（Borjomi）地区。位于格中部，是著名的疗养和矿泉水产地，其Borjomi牌矿泉水享誉整个前苏联地区，在世界上也有一定知名度。第比利斯是旅游休闲业中心，集中了格现有的大部分高端酒店，如喜来登（Sheraton）、万豪（Marriott）、丽笙（Radisson）、假日酒店（Holiday Inn）等国际知名品牌连锁酒店，凯宾斯基（Kempinski）、洲际酒店（Intercontinental）、里克斯（Rixos）、凯悦（Hyatt）等国际知名酒店品牌也在计划进入第比利斯。第比利斯的国际知名酒店品牌都集中在高端市场，2013年入住率达80%，预计2014年将达83%。但除这些高端酒店之外，第比利斯大多数酒店是小型的家庭式旅馆或者本土低端连锁酒店，床位数占比超过70%，入住率仅50%左右。格阿扎尔自治共和国首府巴统及其周边的黑海区域如科布莱提（Kobuleti）是重要旅游中心，也是夏天休闲度假的胜地，在周边国家和前苏联地区有较高知名度。目前该地区约有6000个酒店床位，大部分是小型的家庭旅馆，服务质量和水平都亟待提升，年均入住率不超过40%，但在夏天旺季，几乎所有酒店都满员。目前在巴统的国际知名酒店有丽笙、喜来登，希尔顿、假日酒店和凯宾斯基等。根据调查公司的数据，格四星五星的国际知名品牌酒店年净收益率约13.5%-14.5%。从总体看，各种不同档次酒店的平均年净收益率可达16%。五、住宅房地产市场1992年独立后，格政府通过法令以仅缴纳极低的转移税的方式将住宅所有权转移给居民，使格自有房屋者占人口的比例超过90%，从国际横向对比也是极高的比例。很多格鲁吉亚人获得了房屋的所有权，但却没有维护房屋的财力，且大部分房屋是1960-90年代前苏联大建设时期修建的短寿命预制式板房，造成当前很多房屋年久失修，破败不堪。因此，今后住宅房地产市场的主要需求将来自于换房需求，新建房屋将逐步替换原有陈旧不堪的楼房。需求大小将取决于人口增长、收入增长和融资环境。目前格总人口约450万，自然增长率仅为1%，而且据估计其中有100万人在国外，城市人口近年来有所增长，但格仍是一个农业国，农村人口占53%。根据近期数据，格家庭平均人数约为3.6人，这在国际上也是一个相对较高的数据，且没有下降的迹象。欧洲当前家庭平均人数仅2.4人。从人均收入看，尽管近年来有所增长，但格2013年人均GDP仅为3597美元，世界银行将其定为中低收入国家。由于自有房屋者占比非常高，格鲁吉亚的房屋租赁市场不活跃，比例不超过5%。第比利斯是全国人口第一大城市，目前住宅单元存量约为33.9万套，总居住面积约3020万平方米，单元平均大小约89平方米，其中超过一半是1960-90年代前苏联时期的预制式板房，大部分都年久失修。独立后十多年格住宅建设活动几乎沉寂，自2006年开始第比利斯住宅建设开始了快速发展，年均建成量约1.25万套。但过去几年由于经济不景气和破产，许多项目都已停工，2014年以来经济有所好转，陆陆续续不少项目恢复建设。第比利斯自有住宅占比要低于全国平均水平，约85%左右，房屋租赁市场占比约6%，但由于很多房主和房客并不主动登记或申报，因此租赁市场比调查数据要大。从价格上看，经过2006-08年间较大幅度的上涨后，第比利斯房价在过去几年保持了基本稳定，平均价格在1000美元每平方米左右。